KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?
Kentsel dönüşüm, yürürlüğe girdiği 2012 yılından itibaren 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun uyarınca afet riski taşıyan alanların belirlenip, fen ve sanat kurallarına ve standartlarına uygun, sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi amacıyla uygulanan bir süreçtir. Nihai hedef, herhangi bir afet neticesinde bir daha can kaybı yaşanmamasının sağlanması ve kentlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesidir. Altyapı ve zemin anlamında güvenilir olmayan, risk teşkil eden yapılar sağlıklı alana dönüştürülmektedir. Tehlikeli olan yapılar yıkılarak yerine daha sağlam, teknolojiye uygun ve güvenilir yaşam alanı sunan yeni binalar yapılmaktadır. Kentsel dönüşüme uygun yapılar tespit edilerek belirli işlemler yapıldıktan sonra kentsel dönüşüm işlemi başlatılmaktadır. Ülkemizin önemli bir kısmının birinci ve ikinci derece deprem kuşağında olduğu göz önüne alındığında kentsel dönüşümün önemi daha da artmaktadır. Özellikle yakın zamanda yaşanan 6 Şubat 2023 tarihli Kahramanmaraş merkezli depremde kentsel dönüşümün önemi tekrardan gözler önüne serilmiştir. Yasal çerçevede bazı durumlarda kentsel dönüşüm zorunluluk haline gelebilmektedir. Zorunluluk haline geldiği durumlarda kentsel dönüşüm devlet desteği ile gerçekleştirilmektedir.
Ülkemizdeki planlama faaliyetleri konusundaki temel yasa, 3194 sayılı İmar Kanunu’dur. Bu kanun plansız yapılaşma ile mücadeleye yönelik önleyici hükümler bulundurmaktadır. Ayrıca hukuka aykırı olarak inşa edilmiş olan ‘’gecekondu’’ olarak ifade edilen yapılar için de 775 sayılı Gecekondu Kanunu bulunmaktadır. Gecekondu Kanunu, mevcut gecekonduların ıslahı, tasfiyesi, yeniden gecekondu yapımının önlenmesi ve bu amaçlarla alınması gereken tedbirleri düzenlemektedir.
Kentsel dönüşümde birçok ülke model olarak alınmıştır. Dünyadaki bütün başarılı uygulamaların incelenmesi ve değerlendirilmesi uygun görülmüştür. Bu ülkelere Kore, Japonya, İspanya ve Güney Amerika ülkeleri örnek olarak verilebilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM AŞAMALARI NELERDİR?
Kentsel dönüşüme başlanabilmesi için öncelikle birtakım şartların gerçekleştirilmiş olması gerekmektedir.
Riskli Yapı Tespit Raporu Alınması
Öncelikle bağımsız bölüm maliklerinden herhangi biri ya da kanuni temsilcileri, masraf kendilerine ait olmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir risk tespit kuruluşundan yapının çeşitli noktalarından, özellikle taşıyıcı kolonlardan, karot örneği alınarak risk raporu alınmalıdır.
Raporun Onayı ve İlgili Müdürlüğe Gönderilmesi
Uzman raporuyla yapının riskli olduğu tespit edildikten sonra raporun kesinleşmesi gerekmektedir. Rapor örneği, 10 gün içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın o şehirdeki İl Müdürlüğü’ne veya varsa Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya yetki verilmişse İlgili Belediye’ye gönderilmektedir. Raporda eksiklik bulunmaması halinde 10 iş günü içerisinde tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilmektedir.
Riskli Yapının Tapuya Şerh Edilmesi
Riskli yapı şerhi taşınmazın beyanlar hanesine tapu müdürlüğü tarafından işlenmektedir. Rapor ilgili tapu müdürlüğü aracılığıyla riskli yapıdaki tüm kat maliklerine tebligatla bildirilmektedir. Tebligat sonrasında her bir kat malikinin 15 gün içerisinde itiraz hakkı bulunmaktadır. İtiraz edilmemesi durumunda binalarının verilecek süre içerisinde yıkılacağı belirtilmektedir.
Raporun Kesinleşmesi ve SPK Değerlemesi
Rapora itirazlar dilekçe ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğüne, varsa altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğüne ya da yetki verilmişse ilgili belediyeye yapılmaktadır. Rapora itiraz edilmesi halinde itiraz, ilgili disiplinlerde uzman dört öğretim üyesi ve Bakanlıkça atanan üç Bakanlık yetkilisinden oluşan komisyonca karara bağlanmaktadır. Yapı malikleri, riskli yapı tespit raporuna karşı itiraz sonucunu tebliğ aldıktan itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde kararın iptali için dava açabilmektedirler. İtirazın reddedilmesi halinde rapor kesinleşmektedir. Ayrıca rapor kesinleştikten sonra malikler Sermaye Piyasası Kurumundan lisanlı değerleme kuruluşuna taşınmazın değerini tespit ettirebilmektedirler.
Malikler ile Toplantı
Riskli yapının değerlendirilmesi konusunda apartmandaki bağımsız bölüm maliklerinin anlaşması esastır. Apartmanın para karşılığı mı yoksa bağımsız bölüm karşılığında mı yapılacağı konusunda karar vermeleri gerekmektedir. Kimin hangi bölümü alçağı ve m2 boyutları konusunda ön çalışma yapılması gerekmektedir. Maliklerde 2/3 çoğunluğun sağlanması halinde inşaat bedelinde ya da paylaşım planında anlaşılan müteahhit firmayla uzman hukukçular yardımıyla inşaat sözleşmesi kurmak üzere görüşmeler yapılmaktadır. Görüşmelerde inşaat ve sonraki sürece ilişkin iş programı, teminat, inşaat gecikirse rayiç kiranın ödenmesi, teslim ve iskân koşulları, fesih durumları gibi konular tartışılmaktadır. 2/3 çoğunluğun oluşturulması halinde karar almak üzere malikler usulüne uygun olarak toplanarak karar protokolünü imzalarlar.
Müteahhit ile Sözleşme Yapılması
Görüşmeler sonucunda anlaşan bağımsız bölüm malikleri müteahhit ile noterde ya da tapuda sözleşme imzalarlar.
Kat Maliklerince Üçte İki (2/3) Çoğunluk Kararına Katılmayanlara Çağrı
Herhangi bir malik tarafından, ortak karar protokolüne katılmayan ya da muhalif kalan maliklerin noter kararıyla karara katılmaları ve inşaat sözleşmesini imzalamaları konusunda ihtar gönderir. Bu ihtarla 15 günlük süre tanınmaktadır.
Kat Maliklerince Üçte İki (2/3) Çoğunluk Sağlanamazsa
Üçte iki çoğunluk sağlanamıyorsa yapının yeniden inşa edilmesine yanaşmayan kat malikleri noter aracılığı ile gönderilecek tebligatla apartmanda gerçekleştirilecek genel kurula çağrılır. Genel kurulda alınan karar, karar defterine yazılır ve karara katılan kat malikleri tarafından imza edilir.
Kentsel Dönüşümde Binanın Yıkımı ve Hisse Satışı
Yapının riskli olduğu tespit edilip kesinleştikten sonra belediye riskli yapının tahliyesi ve yıkımı için 60 günlük süre ve ayrıca 30 gün ek süre verilmektedir. Verilmiş olan bu süre içerisinde malikler ya da anlaşılan firma tarafından riski yapının yıkılmaması halinde yapı idare tarafından yıkılacaktır. Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda sözleşmeyi imzalamayan azınlık maliklerinin arsa payı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğü ya da varsa altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğünce veya yetki verilmişse ilgili belediyece sadece karara katılan maliklerin ve hazinenin katılabileceği açık arttırma ile satılır.
Kentsel Dönüşümde Taşınma ve Kira Yardımı ya da Kredi Başvurusu Nasıl Alınır?
Kentsel dönüşümde kiracı ve mülk sahiplerinin kira yardımı almaları mümkündür. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından, riskli yapı tespitinden üç ay öncesinden beri taşınmazda oturan maliklere, kiracılara ve sınırlı hak sahiplerine kira yardımı yapılmaktadır. Burada önemli olan nokta binanın anlaşma ile tahliye edilmesidir. Riskli yapıyı yıktırıp yerine yeni yapıyı kendi imkanlarıyla yapacak maliklerden taşınma veya kira yardımı almayanlar kredi kolaylığından yararlanabilmektedir. Konut ve işyeri tahsisi şeklinde de yardım yapılabilmektedir. Kentsel dönüşüm kapsamında kira destekleri gelir vergisine tabi tutulmamaktadır. Aynı zamanda tapu harcı muafiyeti de bulunmaktadır.
Son Aşama
Sözleşme imzalanması sonrasında müteahhit firma inşaat ruhsatı için başvurur ve başvurudan sonra inşaat başlatılır. İnşaat tamamlandığında teslimler yapılır, iskân alınır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE GEREKLİ EVLAKLAR NELERDİR?
Riskli Olarak Tespit Edilen Konutta İkamet Eden Maliklerden;
Bağımsız bölümü belli olmayan arsa paylı tapularda ayrıca riskli yapı tespit raporunda belirtilen adres ve ada/parsel bilgileri ile uyumlu olacak şekilde bağımsız bölümü gösterir emlak vergi beyannamesi istenecektir
Binanın yıkıldığını teyit eden Belediye/İlgili Kurumca verilmiş ıslak imzalı ve mühürlü yazı istenecektir.
Riskli Olarak Tespit Edilen İşyerinde İkamet Eden Maliklerden;
Bağımsız bölümü belli olmayan arsa paylı tapularda ayrıca riskli yapı tespit raporunda belirtilen adres ve ada/parsel bilgileri ile uyumlu olacak şekilde bağımsız bölümü gösterir emlak vergi beyannamesi istenecektir.
Binanın yıkıldığını teyit eden Belediye/İlgili Kurumca verilmiş ıslak imzalı ve mühürlü yazı istenecektir
Başvurunun firma yetkilileri tarafından yapıldığı durumlarda, gerçek kişinin T.C. Kimlik Numarası ve Hesap Numarasının uyumlu olmasına dikkat edilmelidir. Aynı şekilde başvuru tüzel kişilik adına yapılmış ise Ticaret Ünvanı, Vergi Kimlik Numarası ile Hesap Numarası uyumlu olmalıdır.
Riskli Olarak Tespit Edilen Konutta İkamet Eden Kiracılardan;
Binanın yıkıldığını teyit eden Belediye/İlgili Kurumca verilmiş ıslak imzalı ve mühürlü yazı istenecektir
Riskli Olarak Tespit Edilen Yapıda İşyeri Bulunan Kiracılardan;
Başvurunun firma yetkilileri tarafından yapıldığı durumlarda, gerçek kişinin T.C. Kimlik Numarası ve IBAN Numarasının uyumlu olmasına dikkat edilmelidir. Aynı şekilde başvuru tüzel kişilik adına yapılmış ise Vergi Kimlik Numarası ile IBAN Numarası uyumlu olmalıdır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM AŞAMALARININ SORUNSUZ ŞEKİLDE TAMAMLANMASI
Yargıtay Hukuk Daireleri tarafından verilen bozma kararları genel olarak, planlama sürecine aykırılık, kamulaştırma ve değerlemenin hatalı yapılması, uzlaşma sözleşmelerine uygun olmayan hesaplamalar, usule ve yasal mevzuata aykırılık konuları ile ilgili olmaktadır. Danıştay tarafından verilen kararlarda ise özellikle planlama işlemlerinin yasal mevzuata uygun olarak gerçekleştirilip gerçekleşmediği ön plana çıkarılmaktadır. Kentsel dönüşüm projelerindeki planlama kararlarının şehircilik ilke ve esaslarına uygun olması yargılama sürecinde ön planda tutulan kriterlerden biridir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE AVUKATLA ÇALIŞMANIN ÖNEMİ
Kentsel dönüşüm sürecinde idareye geniş bir yetki alanı tanınmış olmaktadır. Bununla birlikte belli başlı usul kuralları ve teknik hukuki bilgiler de gerekli olmaktadır. Kamu kuruluşlarının işlemleri idari yargının görev alanına girmektedir. Yıkım, tahsis ve kamulaştırma gibi işlemlerde alanında uzman gayrimenkul ve kentsel dönüşüm avukatlarının çok önemli rolü bulunmaktadır. Kentsel dönüşüm aşamaların en başından en sonuna kadar titizlikle değerlendirilmeli ve takip edilmelidir. Kentsel dönüşüm sürecini en kısa ve sağlıklı biçimde tamamlamak için uzman avukatlardan yardım almak çok yararlı olacaktır.
Yorum yaz