MÜTEAHHİDİN AYIPTAN SORUMLULUĞU
Müteahhidin ana borçlarından biri eseri teslim borcudur. Teslim edilen eser müteahhidin vadettiği ve sözleşmede öngörülen tahsis yönü bakımından gerekli nitelikleri taşımalıdır. Konut satışlarından doğan hukuki uyuşmazlıkların çoğu satılan dairenin vaat edilen niteliklere sahip olmamasından kaynaklanmaktadır. Bir yapıyı inşa eden müteahhidin ayıptan sorumluluğu bulunmaktadır.
AYIBIN ÇEŞİTLERİ
1-AÇIK AYIP
Türk Borçlar Kanunu’nun 474/1 maddesi gereğince gözden geçirilmek suretiyle yapılan muayenede görülebilen ayıplara açık ayıp denir. Kanun maddesinde belirtildiği gibi iş sahibi, inşaatın tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre en kısa zamanda muayene külfetini yerine getirip varsa ayıplarını müteahhide bildirmek zorundadır. Bildirim sözlü ya da yazılı şekilde yapılabilmektedir. Ancak yazılı şekilde yapılması ispat açısından önem arz etmektedir. Yargıtay kararlarına göre de 8-15 günlük süreler bildirim için yeterlidir.
2-GİZLİ AYIP
İnşa edilen malın ilk etapta yapılan muayenesinde saptanması mümkün olmayan ayıp gizli ayıptır. Gizli ayıp fark edildiği zaman derhal müteahhide bildirilmelidir. Aksi takdirde oluşacak zararlardan sorumlu olunacaktır.
‘’Davacılara ait bağımsız bölümlerin zemininde (parke altında) bulunan kalorifer tesisatının kusurlu imal edilmesi nedeniyle, teslimden sonra ve kullanım sırasında sızıntı yapmasının gizli bozukluk niteliğindedir.’’ (Hukuk Genel Kurulu 28.1.2009 tarihli 832/34 Esas)
ZAMANAŞIMI
TBK m. 478 uyarınca müteahhidin ayıptan sorumluluğuna gidebilmek için, gizli ayıp durumunda zamanaşımı 5 yıl ile sınırlanmıştır. Ancak ayıbın ortaya çıkmasında müteahhidin ağır kusuru varsa bu süre teslim tarihinden itibaren 20 yıldır.
SEÇİMLİK HAKLAR
İş sahibinin seçimlik hakları TBK m.475’te düzenlenmiştir. Bunlar sözleşmeden dönme, bedelden indirim isteme ya da eserin ücretsiz onarılmasını istemedir. Ayrıca müteahhidin kusuru halinde iş sahibinin, genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklı tutulmuştur. Sözleşmeden dönme, onarım ve bedel indirimi haklarının kullanılması için müteahhidin kusurlu olması aranmamaktadır. Kusursuz sorumluluk halidir. İş sahibi seçimde özgür olmasına rağmen birtakım sınırlamalar da bulunmaktadır. Örnek olarak iş sahibinin arsası üzerinde yapılan şeyin niteliği bakımından kaldırılması aşırı bir zarara sebep oluyorsa iş sahibinin hakları onarım ve indirim ile sınırlıdır.
1-SÖZLEŞMEDEN DÖNME
Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa iş sahibi sözleşmeden dönebilmektedir. İş sahibi işi kabule zorlanamayacaktır. Sözleşmeden dönme, sözleşmeyi tek taraflı olarak ortadan kaldıran bozucu yenilik doğuran bir haktır. Karşı tarafa ulaştığı anda hüküm ifade edecektir. Örneğin kusur tamamen müteahhide aitse iş sahibi ödediği bedeli iade alacak hatta hafriyatın temizletilmesini isteyebilecektir. Sözleşmeden dönme iradesinin kullanılmasında herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Ancak TTK’ye göre tacirler arasında, diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeyi feshe, sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbarlar veya ihtarlar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılır.
2-BEDEL İNDİRİMİ
Eser kabule zorlanamayacak derecede ayıplı değilse iş sahibi ayıp oranında bedel indirimi talep etme hakkına sahiptir. Ayıplı işin düzeltilmesi aşırı bir masraf gerektirdiği durumda, malı satan alan kişi aldığı bedelden indirim talep edebilmektedir. Tek taraflı yenilik doğuran haktır. Açık veya zımni irade beyanıyla kullanılabilmektedir. Herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Örneğin; arsa sahibi, kusuru düzeltmek için kendi yaptığı masrafları talep edebilecektir.
3-AYIBIN GİDERİLMESİ/ONARIMI
İş sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde yapılmamışsa müteahhit işteki ayıbı gidermek zorundadır. Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde iş sahibi onarım hakkını kullanabilmektedir. Yapılacak uygulamada ayıbın giderilmesi ve işin sözleşmeye uygun hale getirilmesi için yapılacak masrafın, iş sahibine sağlayacağı yarardan fazla olmaması gerekir. Bedel ödenmemişse iş sahibi bu oranda ödemeyi reddedebilmektedir.
4-TAZMİNAT
Müteahhidin ayıbın meydana gelmesinde kusuru bulunması halinde iş sahibi, tazminat hakkını da kullanabilmektedir. Bu tazminat hakkı yukarıda bahsetmiş olduğumuz TBK m.475’te düzenlenen seçimlik hakların yerini almamaktadır. Kanun koyucu burada seçimlik hakların kullanımıyla giderilemeyecek orandaki zararları tazmin etmeyi amaçlamaktadır. Şartların oluşması durumunda iş sahibi seçimlik haklara ek olarak tazminat isteme hakkını da kullanabileceği gibi tek başına da tazminat talep edebilmektedir. Türk Borçlar Kanunu madde 112’ye göre ispat külfeti müteahhidin üzerine bırakılmıştır. Müteahhit kusursuz olduğunu ispat etmelidir.
DAVA AÇMA YETKİSİ
Dava açma yetkisi kat maliklerine verilmiştir. Taraflar ortak yerlerdeki zararın tapudaki arsa payına düşen kısmı tahsil edebilecektir. Ayıp iddiasına konu alanların çatı, zemin izolasyonu gibi ortak alanlara ilişkin olması yönetimi doğrudan sözleşmenin tarafı kılmayacaktır. Hukuk Genel Kurulu’nun 13.12.2017 tarihli, 2017/13-689 E., 2017/1686 K. Sayılı kararında da aynı ilke benimsenmiştir.
“Somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu alacak iddiasının temeli mülkiyet hakkına ve bu hakkın devamı olarak tüketiciye tanınan seçimlik yetkilere dayanmaktadır. Bu durumda, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması, eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli sayılmamalıdır.
Hâl böyle olunca, aktif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğine işaret eden Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
İşin niteliğine göre müteahhide karşı açılacak tazminat davalarında hangi mahkemenin görevli olduğu belirlenmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak arsa sahibi ile müteahhit arasındaki davalara asliye hukuk mahkemesinde bakılmaktadır. Her iki taraf da tacir sıfatını taşımaktaysa, satılan ev ticari bir amaç güdülerek satıldıysa, görevli mahkeme ticaret mahkemesi olmaktadır. Tüketici ilişkisi mevcutsa, sadece müteahhitten ve arsa sahibinden daire satın alanların, satıcıya karşı açacakları davalar tüketici mahkemelerinde görülmektedir.
Tazminat davalarında yetkili mahkeme genel yetki kurallarına göre belirlenmektedir. Bu nedenle borçlunun bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkeme olarak kabul edilmektedir. Tüketicinin açacağı davalarda arabuluculuk şartı sağlanan miktarlar söz konusu ise öncelikle arabulucuya başvurulmalıdır aksi takdirde açılan dava usulden reddedilmektedir.
Yorum yaz