ÜST HAKKI (İNŞAAT HAKKI)
Başkasına ait arazinin altında veya üstünde bina (yapı) yapmak ya da mevcut bulunan yapıyı muhafaza etmek sureti ile bina üzerinde hak sahibine ayrı mülkiyet hakkı veren irtifak hakkıdır. Üst hakkı yalnızca taşınmazlar üzerinde kurulabilmektedir. Tapuya tescille üst hakkı kurulmaktadır. Aksi kararlaştırılmadıkça bu hak, devredilebilmekte ve mirasçılara geçmektedir. Arazinin mülkiyeti malikte kalır ancak inşa edilen taşınmaz üst hakkı sahibine ait olmaktadır. Malik, araziyi satıp devredebilir, rehnedebilir. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olmamaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 726, 826 ile 836. arasındaki maddelerinde üst hakkı düzenlenmektedir.
Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz. (TMK m.726)
Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir. (TMK m.826)
“Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.” (TMK, m. 828). Kanun’un bu maddesinden de anlaşılacağı üzere, üst hakkı sonunda yapılar arazi/arsa malikine bırakılmaktadır.
Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir. (TMK m.836)
Üst Hakkının Kazanılması
Üst hakkının kazanılması kanunda özel olarak düzenlenmemiştir. Eşyaya bağlı irtifakların kazanılmasına ilişkin hükümler uyarınca (TMK m. 780’den kıyasen yararlanarak) üst hakkının kazanılmasına, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümlerin uygulanacağı söylenebilir. Bu çerçevede, üst hakkı, tescil ile ve tescil dışı olmak üzere iki şekilde kazanılır. Üst hakkının kazanılmasında en sık rastlanan yol, tescil yoluyla kazanmadır. Tescil ile kazanmanın söz konusu olabilmesi için geçerli bir hukukî sebep (borçlandırıcı işlem) ve tescil isteminin (tasarruf işlemi) beraber bulunması gereklidir. Bunlardan herhangi birinin olmaması durumunda yapılan tescil yolsuz olur. Tescilin hukukî sebebi, bir üst hakkı sözleşmesi olabileceği gibi, bir vasiyetname veya miras sözleşmesi gibi ölüme bağlı bir tasarruf da olabilmektedir. Üst hakkı tescil dışı olarak, miras, icra, mahkeme kararı, kamulaştırma, işgal, zamanaşımı yoluyla ve tapuda kayıtlı olmayan bağımsız üst hakkının sicil dışı devren kazanılabilmektedir.
Üst Hakkının Sona Ermesi
Üst hakkı ayni hak olduğundan dolayı gerek yüklü taşınmaz üzerinde gerek inşaat üzerinde sahibine doğrudan doğruya hak ve yetkiler sağlar. Genel olarak eşyaya bağlı irtifakın sona erme sebepleri kıyasen üst hakkının sona ermesinde de söz konusu olmaktadır. Kişiye bağlı olarak kurulmuş olan üst hakkı, sahibinin ölümü ile sona ermektedir. En az 30 yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir. Bağımsız bir hak olarak en çok 100 yıl için kurulabilmektedir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı olmamaktadır. Taraflar sözleşmede süre kararlaştırmışlarsa sürenin sona ermesi ile üst hakkı sona ermektedir. Üst hakkının sona ermesiyle birlikte yapılar, arazine malikine kalmakta ve arazinin bütünleyici parçası olmaktadır. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erdiğinde bu sayfa da kapatılır. Sayfanın kapatılmasıyla birlikte, üst hakkı üzerinde rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona ermektedir. Aksi kararlaştırılmadıkça, taşınmaz maliki, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine herhangi bir bedel ödememektedir. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/13619 E., 2019/5062 K., 10.06.2019 T.
‘’Davacı özel okul yapmak ve taşınmazı 49 yıl süre ile kullanmak amacıyla irtifak hakkı tesisini istemektedir. İstem, Türk Medeni Kanunu’nun 726, 826-836. maddelerinde düzenlenen üst hakkına ilişkin irtifak hakkı tesisidir. Bir kimsenin üçüncü kişiye taşınmazı üzerinde veya altında yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren ve üst hakkı olarak tanımlanan bu irtifak resmi bir sözleşme veya ölüme bağlı tasarruf gibi geçerli bir hukuki sebebin varlığı ve malikin tescil talebi üzerine tesis edilir (Gürsoy/Eren/Cansel, Türk Eşya Hukuku, Ankara 1978 s.952). Üst hakkının içerik ve kapsamını düzenleyen Türk Medeni Kanunu’nun 827. maddesinde de açıkça resmi senetten söz edilmiştir. Buradaki resmi senetten maksat, resmi bir memur tarafından hazırlanarak, tarafların resmi memur huzurunda imzaladıkları resmi memurun mühür, imza ve onayını da içeren sözleşmelerdir. Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde de tapu sicil müdürlüklerinde resmi senet düzenlenmek suretiyle yapılacak işlemler arasında “üst hakkı irtifakı” tesisi de yer almaktadır. Prosedürüne uygun işlemler tamamlandıktan sonra 30 yıla kadar olan irtifak hakları taşınmazın hak ve mükellefiyetler sütununa 30 yılı aşan bağımsız ve sürekli nitelikteki irtifak hakları ise ayrı bir kütük sayfasına ana taşınmazla bağlantılanarak tescil edilir.’’
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/13869 E., 2014/14889 K., 26.12.2014 T.
‘’Dava, üst hakkı irtifakı kurulması isteğine ilişkindir.
Bilindiği üzere üst hakkı, başkasının taşınmazı üstünde veya altında inşaat yapma veya önceden yapılmış bir inşaatı koruma yetkisi sağlayan ve inşaat üzerinde irtifak hakkı sahibine mülkiyet hakkı kazandıran bir irtifak hakkıdır.
Üst hakkına ilişkin hükümlerin Türk Medeni Kanunu’nun 726. ve 826 ila 836. maddelerinde düzenlendiği görülmektedir.
Üst hakkı olarak tanımlanan bu hakkın, bağımsız ve sürekli nitelikte ise hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne “taşınmaz” olarak kaydı mümkündür. (TMK m. 826/3) En az otuz yıl için kurulan üst hakları sürekli nitelikte kabul edilir. Üst hakkını bağımsız kabul edebilmek için de başkasına devrinin taraflarca kısıtlanmamış olması gerekir.
Kural olarak üst hakkı tesisi, önce tarafların üst hakkı kurulması konusunda yazılı veya sözlü anlaşmış olmaları, ilgili tapu siciline giderek iradelerini resmi senet düzenlemeye yetkili olan memur huzurunda açıklayıp üst hakkı kuruluş senedi yapmaları, sonra da resmi memurdan üst hakkının bir irtifak hakkı olarak taşınmaz kaydına şerh edilmesi veya tescilini istemeleri suretiyle olur.
Şayet taraflar arasında üst hakkı tesisini amaçlayan irade birliği yoksa ve eğer bina sahibi başkasının taşınmazına rızaya dayanmadan bir yapı yapmışsa bu “haksız inşaat” olacak ve kayıt maliki Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesinden yararlanarak haksız elatmanın önlenmesini dava edebilecektir.
Türk Medeni Kanunu’nun 827. maddesinde üst hakkı tesisinde resmi senet aranacağı hükme bağlandığından, üst hakkının ancak yukarıda açıklanan yöntemle resmi senetle kurulmasının mümkün bulunduğu duraksamasız kabul edilmelidir. Resmi senetten maksat ise, resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda imzalanan ve resmi memurca mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir.
Somut uyuşmazlıkta,..ve…parsel sayılı taşınmazların birleştirilmesiyle oluşan davalı adına kayıtlı …parsel sayılı taşınmazda üst hakkı kurulması istenmiştir. Davacının bu isteminin dayanağı, taraflar arasında İstanbul 18. Noterliği’nde 31.01.2007 günü düzenlenen üst hakkı ön izin sözleşmesinin 6. maddesidir. Öncelikle, üst hakkının kurulabilmesi için taraflar arasında bir sözleşme bulunmalıdır. Bu sözleşmeye dayanarak TMK’nın 827. maddesi gereği tapu siciline giderek iradelerini resmi senet düzenlemeye yetkili olan memur huzurunda açıklayıp üst hakkı kuruluş senedi yapmaları, sonra da resmi memurdan üst hakkının bir irtifak hakkı olarak taşınmaz kaydına şerh edilmesi veya tescilini istemeleri gerekir. Somut olayda, davacı taraflar arasındaki geçerliliğini kaybettiği iddia edilmeyen bir sözleşmeye dayanarak istemde bulunmuştur. Resmî Gazetenin 21.01.1991 günlü 20762 sayısında yayınlanan Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 1990/36-36 sayılı kararında da açıklandığı üzere tapu kayıtları üzerinde tescil, terkin ve tashih gibi işlemlere ilişkin davaların çözümünde adli yargı görevidir. Bu nedenle, çekişmenin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Uyuşmazlık taşınmaz aynına ilişkin olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken davanın idari yargının görevli olduğu gerekçesiyle yargı yolu bakımından reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.’’
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/16689 E., 2019/4556 K., 20.05.2019 T.
‘’4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 826. maddesi ile Tapu Sicil Tüzüğünün 10. maddesi uyarınca en az 30 yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlanmayan veya izne tabi kılınmayan bağımsız ve sürekli irtifak haklarının tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edileceği; tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli hakların, üçüncü kişilere devir olunabileceği, mirasçılara geçebileceği ve bunlar üzerinde her türlü ayni ve kişisel hakkın kurulabileceği belirtilmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 828. maddesine göre, bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne kaydedilmiş ise, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülüklerde sayfanın kapatılması ile birlikte sona erer.’’
Yorum yaz