KİRA TESPİT DAVASINDA ARTIŞ NE ZAMAN OLUR?
Süre:
TBK m. 345 “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Kira bedeli tespiti davalarında son derece önem arz eden bir nokta, artırım kararın hangi andan itibaren etki doğuracağıdır. Kira bedelinin tespiti davası açarken, bu hususa dikkat etmek gerekir. Çünkü hüküm tesis edilirken, kira bedelinin hangi tarihten geçerli olmak üzere artırıldığının da belirtilmesi gerekir. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti için açılan davalarda, netice-i talep olarak kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olmak üzere artırılmasını talep ettiğimizi özellikle belirtmeliyiz.
Söz gelimi, 01.03.2017 tarihinde başlayan 7 yıl süreli bir kira sözleşmemiz olsun. Bu sözleşmede birinci kira yılı 01.03.2017 ile 01.03.2018; ikinci kira yılı 01.03.2018 ile 01.03.2019, üçüncü kira yılı 01.03.2019 il 01.03.2020; dördüncü kira yılı 01.03.2020 ile 01.03.2021; beşinci kira yılı 01.03.2021 ile 01.03.2022; altıncı kira yılı 01.03.2022 ile 01.03.2023; yedinci kira yılı 01.03.2023 ile 01.03.2024 tarihleri arasında cereyan edecektir.
Böylece kira sözleşmesi 01.03.2024 tarihinde sona erecektir. Ancak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı on beş gün önceden ihbar ederek kira sözleşmesini sona erdirmezse, kira sözleşmesi kendiliğinden (otomatik olarak) bir yıl uzayacaktır. Bu halde sekizinci kira yılı 01.03.2024 ile 01.03.2025 tarihleri arasında cereyan edecektir. Sekizinci kira yılı, aynı zamanda birinci uzama yılı olacaktır. Uzama yılları, on yılı tamamladığında, yani on birinci uzama yılında kiraya veren gerekçe göstermeksizin bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahip olacaktır.
Peki, kira bedelinin tespiti açısından bu vakayı inceleyecek olursak, neler söyleyebiliriz? Birincisi, sözleşmede kira artış oranı belirlenmişse, ilk beş yıl için (01.03.2017 – 01.03.2022) kira bedelinin tespiti söz konusu olamaz. Ancak kira bedeli artış oranı belirlenmemişse, kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Bu davada hâkim, TBK m.344 de belirtilen baraj orandan daha yüksek bir artırıma hükmedemez.
Beş yıldan sonra açılan kira bedelinin tespiti davalarında, hâkim TBK m.344 hükümlerinde belirtilen baraj orandan daha yüksek bir artırım oranına hükmedebilir. Kural olarak bu dava her zaman açılabilir. Ancak açılma zamanı, artırımın ne zaman itibaren geçerli olacağına doğrudan etki eder. Örneğimizde 01.03.2022 tarihinde beşinci kira yılı sona ermekte ve altıncı kira yılı başlamaktadır. Bu tarihten otuz gün önce davamızı açmamız gerekir, yani en geç 28.01.2022 tarihinde davamızı açmamız gerekir. Eğer 28.01.2022 tarihinden önce kira bedelinin tespiti davasını açtıysak, dava kaç yıl sürerse sürsün, mahkemenin hükmettiği artırım yeni kira döneminin başlangıcı olan 01.03.2022 tarihinden geçerli olmak üzere hesap edilecektir. Böylece dava sona erdiğinde birikmiş bir alacak meydana gelmiş olacaktır.
Kira bedelinin tespiti davasında verilecek tespit kararının kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir (TBK m.345):
Kira tespit davası için esas olarak kanunda herhangi bir süre belirlenmiş değildir. Her zaman açılabilir. (TBK m. 345/1) Kural olarak, davada verilecek karar ileriye etkili olur ve dava tarihinden sonraki dönem için uygulanır.
Ancak yeni kira döneminden itibaren yeni kira bedeli uygulanmasının istenebileceği durumlar için de düzenleme yapılmıştır. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. (TBK m.345/2)
* KİRA BEDELİNİN TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmadığına ve Süresinde Gönderilmiş İhtarname veya Açılmış Dava da Bulunmadığına Göre 20.11.2014 Tarihinde Açılan Asıl Dava Dilekçesinin 08.12.2014 Tarihinde Davalıya Tebliğ Edilmiş Olması ve Yine Birleşen Davanın 24.12.2014 Tarihinde Açılmış Olması Karşısında 01.01.2015 Günü Başlayan Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilemeyeceği – 2016 Kira Bedelinin Tespitini İsteyip İstemediği Hususunun Davacılara Sorularak İstenmesi Halinde Bir Sonraki Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Aksi Halde Davanın Reddine Karar Verilmesi Gereği )
* KİRA ÜCRETİNİN ARTIRILMASI ( Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması – Davacının Sözleşmenin Yenilendiği 01.01.2015 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitini Talep Edebilmesi İçin Davanın Bu Dönemin Başlangıcından En Geç Otuz Gün Önceki Bir Tarihte Açılması Ya da Kiraya Veren Tarafından Bu Süre İçinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Olarak Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması Gerektiği )
* KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI BULUNMAMASI (Kira Bedelinin Tespiti- Davanın 24.12.2014 Tarihinde Açılmış Olması Karşısında 01.01.2015 Günü Başlayan Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilemeyeceği Ancak Temyiz İncelemesi Sırasında Yeni Dönemin Başladığı da Göz Önünde Bulundurularak Mahkemece Bir Sonraki Dönem İçin 2016 Kira Bedelinin Tespitini İsteyip İstemediği Hususunun Davacılara Sorularak İstenmesi Halinde Bir Sonraki Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Gereği)
* MEVCUT KİRA BEDELİNİN EMSAL RAYİÇLERİN A LTINDA KALMASI (Kira Bedelinin Tespiti/Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması- Davacının Sözleşmenin Yenilendiği 01.01.2015 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitini Talep Edebilmesi İçin Davanın Bu Dönemin Başlangıcından En Geç Otuz Gün Önceki Bir Tarihte Açılması Ya da Kiraya Veren Tarafından Bu Süre İçinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Olarak Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması Gerektiği)
6098/m.345
ÖZET: Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir.
DAVA: Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR: Asıl ve birleşen davada davacılar; murisleri ile imzalanan 01.01.1985 başlangıç tarihli sözleşme gereği kiracılığı devam eden davalının, son ödediği 1.000,00 TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek aylık net kira bedelinin yeni dönem için 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir. Davalı asıl ve birleşen davalı; talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek aynı şartlarda emsal incelemesi yapılarak karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, dava konusu kiralananın aylık kira bedelinin 01/01/2015 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. TBK’nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Olayımıza gelince; 01.01.1985 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir. Öyle ise Mahkemece, yukarıdaki ilkeler gereğince yargılama yapılıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 23.01.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yorum yaz