Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu madde 299’da ‘’ Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’ şeklinde tanımlanmıştır. Kira sözleşmesi kiraya veren ve kiracı olmak üzere iki taraftan oluşmaktadır. Fiil ehliyetine sahip olan herkes kiracı olabilmektedir. Kiralanan, kira bedeli ve kiralananın kullanılması karşılığında kira bedeli ödenmesine ilişkin tarafların anlaşması kira sözleşmesinin üç ana unsurudur.
Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nda üç ayrımda düzenlenmektedir: “Genel Hükümler”, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ve “Ürün Kirası”. Genel hükümler, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi ile taşınır kira sözleşmeleri kapsamına girmeyen ve ürün kirası sayılmayan kira sözleşmeleri bakımından doğrudan uygulanacak olan hukuk kurallarıdır. Aynı zamanda genel hükümler, yedek hukuk kuralı niteliğinde olmaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kanun kiracıyı koruyucu hükümlere yer vermektedir. Haksız fesihten ve fahiş kira artışlarından kiracıyı korumak amaçlanmıştır. Kanun koyucu sosyal ve ekonomik anlamda daha zayıf durumda bulunabilecek kiracının korunmaya muhtaç olduğu düşüncesindedir.
TBK m.339 birinci fıkra ikinci cümlede ‘’ Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.’’ şeklinde belirtilmiştir. Kanun koyucu, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ait koruyucu hükümlerin uygulanmasına gerek olmadığını belirtmiştir. Burada önemli olan nokta söz konusu kiralananın konut veya çatılı işyeri olmasıdır. Kiralanan insanların barınma ihtiyacını karşılamak için inşa edilmiş, insanları kötü hava koşullarından, tehlikelerden koruması ve özel hayatlarını sürdürmelerini sağlaması konut olarak sayılması için gerekli unsurlardır. İktisadi ve ticari nitelikte bir işletmenin veya bir mesleğin icrasına özgülenmiş üstü örtülü yerler de işyerini ifade etmektedir. Hükmün gerekçesinde geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara örnek olarak otel odası, motel, yazlık, pansiyon, devre mülk ve bunlara benzer yerler verilmiştir. Geçici kullanım, taşınmazın niteliğinden veya yerel adetten kaynaklanabilmektedir. Taşınmaz konut ya da çatılı işyeri kapsamına girmiyorsa, örneğin, üstü açık bir arazinin satış için kiralanması, Türk Borçlar Kanunu madde 339 anlamında niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmaz olarak sayılmamaktadır. Eşyalı olarak kiralanmış dairelerde eşyaya ilişkin uyuşmazlıklarda kira sözleşmesinin hükümleri uygulanacaktır.
Bir konut veya çatılı işyerinin niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmaz sayılabilmesi için şu şartların varlığı gerekir: 1) bir taşınmazın varlığı 2) bu taşınmazın niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş olması 3) bu taşınmazın altı ay veya daha kısa süreli kiralanması gerekir.
Kiralanan taşınmaz her ne kadar konut veya çatılı işyeri olsa da kira sözleşmesi 6 ay veya daha kısa süreli ise bu halde de genel hükümler uygulama alanı bulacaktır.
Kira Sözleşmesinin Kurulması
Kira sözleşmesi, genel hükümlere tabi olması veya konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi niteliğinde olması fark etmeksizin kurulmasında herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Aynı zamanda, bu sözleşmeler belirli veya belirsiz süre için yapılabilmektedir. Ancak kira sözleşmesinin belirsiz süreli olarak yapılması niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmaz kavramına pek uymamaktadır.
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılmış olan tarihte, kullanıma elverişli durumda teslim etmek zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilememektedir. Diğer kira sözleşmelerindeyse, genel işlem koşullarıyla kiracı aleyhine değişiklik yapılamamaktadır.
Türk Borçlar Kanunu madde 313 ve 314’te, genel hükümlerde, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü ve bu yükümlülüğü ne zaman yerine getireceği belirtilmiştir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından da başlangıçta kira miktarının nasıl belirleneceğine kanunda yer verilmemiştir ama Türk Borçlar Kanunu madde 344’te sonraki dönemlerdeki artış miktarına ilişkin sınırlama getirilmiştir. Kira bedeli sözleşme özgürlüğü kapsamında serbestçe belirlenebilmektedir. Türk Borçlar Kanunu madde 344’e göre, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde tarafların yeni kira döneminde uygulanacak olan kira bedeline ilişkin anlaşmalarının bir önceki yılın üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek şartıyla geçerli olacağı düzenlenmektedir. Genel hükümlere tabi sözleşmelerde ise sözleşme özgürlüğü kapsamında tarafların kararlaştırdıkları kira artış oranı uygulanmalıdır.
Belirli süreli genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde sözleşme süresi sona erdiğinde kiralanan kullanılmaya devam edilirse kira sözleşmesinin uzatılmasından değil, yeni bir sözleşmenin kurulmasından söz edilebilir. Bu durumda kira bedeli önceki sözleşme ile aynı olmaktadır. Taraflar süresi sona ermiş olan konut veya çatılı işyeri olan niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmaza ilişkin sözleşmenin belirli bir süre olarak devam etmesini öngörebilmektedir. Bir konut veya çatılı işyeri olan niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin, altı aylık süreyi aşacak şekilde yenilenmesi halinde artık sözleşmeye konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin hükümler uygulanacaktır.
Konut ve çatılı kira sözleşmeleri, TBK m. 344/1’de de belirtildiği gibi bu sözleşmelerde yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı düzenlenmiştir. Burada kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler, kira sözleşmesinin bir yıl veya daha uzun süreli yapılmış olduğu varsayımına dayanmaktadır. Altı aylık kira sözleşmesinde süre bittikten sonra taraflar kira sözleşmesine devam etmek isterlerse kira bedeli nasıl tespit edilmelidir? Doktrine göre, ‘’yenileme tarihinde geçerli olan yıllık üretici fiyat endeksi’’ olarak yorumlanması gerekmektedir. Bu durumda da kira bedelinin tespitine konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ait hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Taraflar kira sözleşmesinin yenileme tarihinde geçerli olan yıllık üretici fiyat endeksini aşacak şekilde kira bedeli belirleyemez.
Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinde TBK m.346 uygulama alanı bulmamaktadır. Kiracıya kira bedeli ve yan gider dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilebilmektedir. Aynı zamanda kiranın ödenmemesi durumunda ceza koşulu ya da sonraki kira bedelinin muaccel olacağına ilişkin yapılan anlaşmalar geçerli olmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ile genel hükümlere tabi kira sözleşmeleri bakımından kira sözleşmesinin sona ermesi ayrı düzenlenmektedir. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlarda altı aya kadar olanlarında genel hükümler uygulama alanı bulacaktır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlarda kira sözleşmesi altı ay veya altı aydan daha kısa süreli olarak yapılacağından, kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde sözleşme de kendiliğinden sona erecektir. Örnek olarak yazlıkların kiraya verilmesi gösterilebilir. Yaz sezonu için iki aylığına kira sözleşmesi yapılmışsa, iki aylık sürenin sona ermesi ile kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erecektir. Eğer taraflar bu belirli sürenin sonunda da sözleşmeye devam etmek istiyorlarsa açıkça bir anlaşma olmaksızın da devam edebilmektedirler. Tarafların iki aylık süre sona erdikten sonra sözleşmeye devam etmeleri halinde sözleşme belirsiz süreli hale gelmektedir (TBK m.327/II). Belirsiz süreli sözleşmenin feshinde fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine dikkat edilmesi gerekmektedir. TBK m.329’a göre, taşınmaz kira sözleşmeleri altı aylık kira dönemi sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak feshedilebilecektir. Eğer başlangıçtaki kira sözleşmesi üç aydan kısaysa, kiraya veren üç ay dolmadan fesih bildiriminde bulunabilmektedir. Ancak başlangıçtaki kira sözleşmesinin üç aydan uzun, üç ay ile altı ay arasında, olması halinde tarafların sözleşmeye devam etmeleri sözleşmeyi belirsiz süreli hale getirmektedir. Bu durumda kiraya verenin fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilmesi için on yıllık sürenin geçmiş olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin süresi altı ayı aştığında artık konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin hükümler uygulanacaktır.
Yorum yaz