VEKALETSİZ KİRA SÖZLEŞMESİ DÜZENLENMESİ
VEKİL KİRA SÖZLEŞMESİ YAPABİLİR Mİ?
Kiraya verenin malik değil üçüncü bir kişi olması durumunda da kira sözleşmesi hukuken geçerli olmaktadır. Mal sahibi kira sözleşmesini imzalayan kişi olmak zorunda değildir. Kiraya veren üçüncü bir kişiye kiralama konusunda temsil yetkisi verebilmektedir. Vekilin kira sözleşmesi yapabilmesi için yazılı bir vekaletnameye ihtiyacı bulunmamaktadır. Vekile genel bir vekaletname ile yetki verilmiş olması durumunda vekil kira sözleşmesi yapabilmektedir. TBK m. 504/3’te vekile özel yetki verilmesi gereken konular düzenlenmiştir. ‘’Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.’’ Madde metninde düzenlenen konular arasında bir taşınmazın kiraya verilmesi için özel yetki verilmesi gerektiği düzenlenmemiştir. Genel bir vekaletname ile yetkilendirilmiş olan vekilin, kira sözleşmesi imzalama konusunda özel olarak yetkilendirilmemiş olsa dahi taşınmazı kiraya verebilmektedir.
Kiracı, vekilin malik adına hareket ettiğini bilmesi durumunda sorumluluk malike ait olmaktadır. Kira sözleşmesinin vekaleten yapılması halinde kira sözleşmesinde belirtilmesi gerekmektedir.
HANGİ DURUMLARDA VEKİLİN YAPMIŞ OLDUĞU KİRA SÖZLEŞMESİ GEÇERLİ OLUR?
Eğer kiraya veren ile vekili arasında sözlü vekalet ilişkisi mevcutsa vekilin yaptığı sözleşmenin geçerliliği için kiraya verenin yani vekil edenin itiraz etmemesi gerekmektedir. Böyle bir sözleşmenin iptali için bağımsız bir dava açılmasına, muvazaa ya da hileyle gerçekleştirildiğine dair bir belgenin ibraz edilmesine gerek olmamaktadır. Kiracının işgalci olduğunu beyan ederek kiraya veren kiracıdan ecrimisil talep edebilecektir.
Yazılı vekalet ilişkisi mevcutsa yani vekaletname yazılı olarak vekil edene verilmiş ise genel vekaletname ile kira sözleşmesi vekil tarafından yapılabilmektedir ve kiraya veren sözleşme ile bağlı olmaktadır. Vekil edenin itiraz etmesi kira sözleşmesini geçersiz kılmamaktadır.
Kiracı tarafı için de aynı kurallar geçerli olmaktadır. Kiracı tarafından icazet verilmedikçe ya da yazılı bir genel veya özel yetkili vekaletname verilmedikçe kira sözleşmesi kiracıyı bağlamamaktadır. ‘’Kural olarak yetkisi olmaksızın veya yetki sınırlarını taşarak başkası adına hukuki işlem yapan kişinin yaptığı akde, yetkisiz temsil olunan tarafından icazet verilmedikçe bu akit temsil olunanı bağlamaz. Olayımızda; davalı temsil ilişkisine karşı çıkmış bu durumun aksi veya icazet olgusu davacı tarafından usulüne uygun delillerle kanıtlanamamıştır. Öte yandan sözleşmede imzası olan … taşınmazda kiracı olduğunu açıklamak suretiyle, davacıyı da hasım göstererek 17.10.2011 tarihinde aldığı tevdi mahalli kararı doğrultusunda kira paralarını ödemeye başlamıştır. Mahkemece hükme esas alınan 01.09.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi … vekili olarak … tarafından imzalanmış ise de davalı …’in bu konuda Kadir’e verdiği bir vekaletname bulunmamaktadır. Olayın bu yönü itibari ile davanın doğru hasma tevcih edilmediği açıktır. Davanın belirtilen bu gerekçe ile reddi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. H.D. 2012/15561 E., 2013/200 K., 15.01.2013 T.)
TAHLİYE DAVASINI VEKİL AÇABİLİR Mİ?
Kira sözleşmesi vekaleten imzalandığı zaman kişi kendi adına takip yapamaz ve dava açamaz. Alacaklı sıfatına haiz olan kiraya veren takip yapma hakkına sahiptir. Bu nedenle vekilin takip ya da dava açması durumunda mahkemece aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmektedir.
‘’İcra takibinde ve davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/09/2012 başlangıç tarihli, altı ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi kiraya veren sıfatıyla Nihal Marmara adına … tarafından imzalanmıştır. Bu durumda kiraya veren Nihal Marmara olduğu halde icra takibini yapan ve dava açan …’dır. Kira sözleşmesini vekaleten imzalayan kişinin kendi adına takip yapma ve dava açma hakkı bulunmamaktadır. Takip ve dava hakkı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gereken bir husustur. Takip yapma hakkı alacaklı sıfatıyla kiraya verene ait olup, mahkemece aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.’’ (Yargıtay 3. H.D. 2017/1512 E., 2017/476 K., 24.01.2017 T.)
‘’Dosyada mevcut 01.05.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesini kiraya veren Mehmet Köksal mirasçıları adına vekaleten davacı …, kiracı olarak davalı/birleşen dosyada davacı…Karaaslan imzalamıştır. Asıl davada davacının kira sözleşmesini vekaleten imzaladığı, ancak davayı kendi adına açtığı anlaşılmakla asıl davada davacının aktif dava ehliyeti bulunmamaktadır. Yine birleşen dava kiraya veren mirasçılar vekili olan … aleyhine açılmış olmakla, birleşen dosyada da davalının pasif dava ehliyeti bulunmamaktadır. Mahkemece asıl ve birleşen davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.’’ (Yargıtay 3. H.D. 2017/1731 E., 2017/2345 K., 02.03.2017 T.)
‘’Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.08.2012 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin kiraya veren olarak … ve … vekili … ile kiracı olarak “… ve … ortaklığı” adına…ve … vekili… tarafından imzalandığı anlaşılmaktadır. Bu durumda kiraya verenin … ve …olduğunun, davacı …’nun ise kira sözleşmesini vekaleten imzaladığının kabulü gerekir. Oysaki davacı … takibi kendi adına başlattığı gibi davayı da kendi adına açmıştır. Husumet ehliyeti kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gereken bir husustur. Bu nedenle mahkemece, davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığından istemin reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.’’ (Yargıtay 8. H.D. 2019/260 E., 2019/1450 K., 14.02.2019 T.)
Vekilin özel olarak yetkilendirilmesi halinde, müvekkil adına kira sözleşmesi yapabilir ve kira sözleşmesinin feshi için müvekkil adına ihtarname gönderip dava açabilmektedir.
‘’Somut olayda, taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan ve hükme esas alınan yenilenen kira sözleşmesi 01.11.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Kira sözleşmesi … vekili … tarafından vekâleten imzalanmıştır. Dosya arasında bulunan 09.01.2012 tarihli vekâletnamenin incelenmesinden …’ın maliki bulunduğu kiralananı kiraya vermeye, kiraya veren sıfatıyla kira sözleşmelerini tanzim ve imzaya, yenilemeye, feshetmeye, kira bedellerini almaya, ihtarname, ihbarname göndermeye, leh ve aleyhinde açılmış veya açılacak bilumum dava takiplerden dolayı T.C. mahkemelerinde kendisini temsile, dava yetkileri ile ilgili olmak üzere başkalarını tevkile …’ı yetkili kıldığı anlaşılmaktadır. … da bu yetkisine dayanarak davaya dayanak yapılan 05.06.2014 tarihli temerrüt ihtarnamesini … vekili sıfatıyla keşide etmiştir. Özel yetkilendirilen vekilin müvekkili adına ihtarname keşide etmesine yasalarca bir engel bulunmamaktadır. Söz konusu ihtarnamede her ne kadar ihtar eden olarak … yazılı ise de, … kendi adına değil … adına hareket ettiğinden ve ihtarnameyi de malik … adına keşide ettiğinden ihtarname geçerlidir ve hukukî sonuç doğurur.
Kira sözleşmesi imzalanırken kira sözleşmesinde vekil vekaleten imzaladığını belirtmezse kiraya veren olarak vekilin ismi yazılırsa kiralayan sıfatına haiz olan vekil olmaktadır. Tahliye davasını da kiraya veren sıfatına haiz olan vekil açmalıdır.
‘’Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01/07/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesini kiraya veren olarak… imzalamıştır. Davacı vekili tarafından, müvekkili adına taşınmazı kiraya verme konusunda…’un yetkili kılındığı beyan edilmiş ise de sözleşmenin vekaleten imzalandığına ilişkin sözleşmede bir ibare yer almamaktadır. Aynı şekilde 24/08/2015 tarihli temerrüt ihtarnamesi de… tarafından keşide edilmiştir. Dava konusu taşınmazın maliki olduğunu beyan eden davacı tarafından keşide edilen bir ihtarnameye de dosya kapsamında rastlanılmamıştır. Bu durumda mahkemece davacının aktif husumet ehliyeti üzerinde durulmadan karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.’’ (Yargıtay 3. H.D. 2017/3683 E., 2017/9968 K., 13.06.2017 T.)
Yorum yaz