Konut ve çatılı iş yeri kiralamaları için düzenlenecek kira sözleşmelerinde şekil şartı bulunmamakta ve sözleşmeler sifai yani sözlü olarak da yapılabilmektedir. Ancak şifahi bir sözleşme söz konusu olduğunda kira ilişkisinden doğacak herhangi bir davada öncelikle kira ilişkisini ispatlamak gerekecektir.
Şifahi kira sözleşmesi ile kurulmuş kira ilişkilerinde kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı tahliye talepli olarak icra takibi başlatılabilir ve kiracı tarafından borca ve kira ilişkisine itiraz edilmemesi halinde durum kiralayan açısından oldukça kolaylaşır. Ancak kiracı, kira sözleşmesine ve borca itiraz eder ise kiralayan tarafından süresi içinde itirazın iptali ve tahliye talepli bir dava açılmalıdır. Bu davada kiralayan yani davacı, kira ilişkisinin varlığını ispatlamalıdır. Kiracının yani davacının ispatlaması gereken husus ise iddia ettiği olguya göre değişecektir.
Şifahi bir sözleşmeye dayanan kira ilişkisi, istisnai durumlar dışında her türlü delil ile ispatlanabilir. Kira bedelinin banka kanalı ile ödenmesi halinde banka kayıtları büyük önem arz etmektedir. Ayrıca kira ilişkisinin varlığı tanık beyanları ile de ispatlanabilmektedir.
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise icra takibinin yapıldığı yer mahkemesi veya kiracının yerleşim yeri mahkemesidir.
Kira sözleşmesinin bedelinin ispatı bakımından da, HMK 200 ‘e göre yıllık kira miktarı tanık dinleme sınırının (iki bin beş yüz Türk Lirası) altında ise tanık dinlenebilir ancak üzerinde ise tanık dinlenemez, sözleşmenin senetle (yazılı belgelerle) ispat edilmesi gerekir.
10 Yılı Geçince Tahliye
Tahliyenin 3 temel şartı vardır.
Yazılı kira sözleşmesi yoksa 10 yıllık uzama nasıl hesaplanır? Sözlü kira sözleşmesinde on yıllık uzama? Kayıp kira sözleşmesinde on yıllık uzama nasıl hesaplanır?
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin kesin ve net olarak belirlenememesi halinde elektrik ve su aboneliklerinin açılış tarihi, banka dekontları, vergi kayıtları gibi tüm hususlar mahkeme tarafından araştırılmalı ve ihtarname ile davanın süresinde olup olmadığı tespit edilmelidir.
‘Davacılar, davalı ile aralarında kendilerine ait işyerinin kiralanmasına ilişkin kira sözleşmesinin 15/20 Ocak 1994 tarihleri arasında sözlü olarak yapıldığını ve yaklaşık 20 yıldır devam ettiğini, davalıya gönderdikleri ihtarnamelere verdiği cevaplarda kira sözleşmesinin başlangıç tarihini reddettiğini, ancak taşınmazın elektrik aboneliğinin resmi açılış tarihinin 09/02/1994 olarak tespit edildiğini, dolayısıyla kira sözleşmesinin bu tarihten önceki bir tarihte yapıldığının açık olduğunu, kira sözleşmesinin akdedilmesinin üzerinden 10 yıldan fazla süre geçtiğini, yeni 6098 sayılı T.B.K.nun 347maddesinin 01/07/2014 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiş olduğunu; on yılı geçen kira sözleşmelerinin kiraya veren tarafından herhangi bir sebep gösterilmeksizin ve bildirim yapılmak suretiyle feshedilebildiğini, kira sözleşmesinin fesih tarihinden üç ay önce kira sözleşmesinin fesih edileceğine dair ihtarnamenin … 3.Noterliğinin 25/08/2014 tarih 08456 yevmiye numarası ile davalıya gönderildiğini, söz konusu ihtarnamenin 28/08/2014 tarihinde tebliğ edildiğini, ihtarnameye rağmen davalının taşınmazı tahliye etmediğini, belirterek davalının kiralanan taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmişlerdir.
…
…
…
TBK’nun md.347/2 maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından davalıya gönderilen … 3. Noterliğinin 25/08/2014 tarih ve 8456 yevmiye numaralı ihtarı davalıya 28/08/2014 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 29.01.2015 tarihinde açılmıştır. Bu durumda TBK’nun 328. ve 329. maddeleri gereğince fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru değildir.’ YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 4234 Karar: 2017 / 12313 Karar Tarihi: 20.09.2017
Yorum yaz